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澳洲物业拍卖给大家的启示

发布时间:2014-08-18 17:52 来源:未知 点击:

        一、物业拍卖成了房市的风向标
        澳大利亚讲的物业拍卖,就是大家国内讲的房产拍卖。澳洲报纸中的“看地产”栏目系列文章报道说:“不管你喜欢还是不喜欢,拍卖现在已经成为解读澳洲房市的关键词,尤其在悉尼和墨尔本。”该系列报道说,继新年首周开门红之后,悉尼和墨尔本的物业拍卖市场,上周末(2014年2月8号)延续了从2013年以来的强劲势头。
悉尼在2月8日有296套物业拍卖,纳入统计的205套物业拍卖取得了84.4%的清盘率(即大家国内讲的拍卖成交率),交易总额达1.51亿澳元(按一比五点五汇率计算,折合人民币8.30亿元),成交平均价每套高达97万澳元(折合人民币478.5万元),超过前一周每套平均价76.2万澳元(折合人民币419.1万元)。表现最出色的是北滩区,清盘率创下100%最高纪录。紧随其后的是下北岸区和内西区,清盘率分别是91.7%和91.3%,均超过上一周。拍卖成交价最高的物业是一套四睡房独立别墅,以228万澳元(折合人民币1254万元)成交。拍卖成交价最低的一套两居室单元房,成交价是40万澳元(折合人民币220万元)。
        墨尔本在2月8日共有260套物业拍卖,拍卖量远远高于前一周的76套,清盘率为75.6%。由于墨尔本的经济基本面疲软和供给压力,这个清盘率还是相当不错的,也高于去年同期66.7%的清盘率。表现最出色的是外东区,清盘率为90%。接下来依次是北区,清盘率为81.8%,内西区清盘率为81.3%,内城区清盘率为78.6%。成交价最高的是一套三房独立别墅,以122.2万澳元(折合人民币672.1万元)拍出。成交价最低的一套一居室单元房,落槌价为28.2万澳元(折合人民币155.1万元)。
        澳洲房市原来曾被很多经济学家看衰,但为什么还会有如此出色的业绩呢?澳洲业内人士分析认为,一是澳储行上周宣布利率保持不变给买家吃了一颗定心丸;二是几大主要借贷商为争夺市场争先恐后地降低利率,也是推动需求的主要动力。
        二、 拍卖、中介和金融机构合作共赢
        澳洲的物业拍卖何以成为房市的风向标?这缘于物业拍卖已经做大做强,左右整个房产交易市场。澳洲的物业拍卖能够做大做强,主要得益于以下三个方面:一是得益于现代市场经济发达,竞价交易深入人心,普遍为社会和公众认同和接受。二是得益于拍卖机构、物业中介、银行和借贷机构亲密合作,互利共赢。特别是物业中介机构同拍卖机构的无缝对接,起到了重要作用。物业中介机构征得交易物业信息之后,不是自己直接找买家,而是通过拍卖机构通知招商、推介招商,招揽尽可能多的意向买家参加竞买,通过竞价交易实现了标的物业拍卖成交价的市场价值最大化。拍卖成交后,又通过银行、贷款机构同房产中介和拍卖机构联手,为买家提供贷款,使之顺利完成定金支付、成交价款支付和各种税费的缴纳,轻松、顺利、圆满完成整个交易。三是得益于周到的服务。澳洲物业拍卖贯彻的是“买家自负”原则。通常来说,物业拍卖没有沉着期,一旦拍卖落槌成交,物业中介和拍卖机构会要求买家当即签订物业销售合同,并支付定金。物业拍卖成交定金如果委托人没有特别约定的话,一般是成交价的10%。所以,竞买人在参加拍卖竞价之前,会和拍卖机构、房产中介机构进行沟通,深入了解拍卖物业各方面的准确信息,仔细阅读销售合同,甚至向律师咨询,明确定金数额及支付方式等,确保自己有履行支付义务的能力。为此,房产中介机构和拍卖机构在拍卖之前,要做好充分的尽职调查,详细掌握交易物业的相关信息,以备竞买人咨询。澳洲交易物业的相关信息主要有以下方面:物业市场行情;相关地区近期物业价格、空置率、租金回报率;标的物业交易历史,特别是在一年中交易是否挂牌、成功拍卖还是流拍;房子出售原因;卖家声明;销售合同约定的权力、义务,哪些条款可以协商修改;完整详细的产权报告;物业建筑报告;害虫检测评估(报告),物业节能评估(报告);物业管理方面业主委员会的要求、物业管理费用、是否有计划中的其他物业管理支出;物业交易应交纳的税费;政府收取的费用;贷款建贷费;建筑和财产保险费等。竞买人来咨询时,做到有问必答。细致、周到的贴心服务,造就了澳洲物业拍卖在房市中的著名品牌。
        三、澳洲物业拍卖的启示
        将我国的房市交易和澳洲的物业拍卖相对比,大家会发现两者之间有鲜明的差别。这些差别对大家创新和开拓房产拍卖市场有着极好的借鉴作用。
        在我国,物业交易的现状是:在大多数地区房产中介唱主角,拍卖机构在补零拾遗;卖家、买家讨价还价是主要交易形式,公开竞价交易还未占主导地位。中国现行的房产交易形式,是不发达市场经济的产物,其最大的缺陷是不能实现交易物业的市场价值最大化,不少房产交易成交价达不到同一地段存量房应税的房价;其次是没有充分发挥市场对房产资源合理配置的作用。
        国内房市这种状况是由多方面的原因造成的。一是社会和公众对现代市场经济的竞价交易了解不充分,不少卖家和买家还不认同和接受,房产拍卖市场不成熟,卖家卖房和买家买房只知道找房产中介;二是拍卖行业在中国虽然有了二十多年的发展,但由于宣传舆论做得不够,其社会影响力还十分有限;三是拍卖行业经营理念和客户服务比较滞后,提供的服务不够细致、周到、贴心,卖家和买家还看不到通过拍卖竞价交易的好处;四是拍卖机构和房产中介机构单打独斗,等客户上门,缺乏联手运营,合作发展,互利共赢的经营理念和经验。
        中国房市如何健康发展?仅就房产交易这个环节来讲,应借鉴澳洲物业拍卖的成功经验,大力发展房产拍卖市场,力推房产竞价交易。笔者认为,发展中国房产拍卖市场,应从以下几个方面发力。
        第一,持久深入宣传拍卖和竞价交易业态,让拍卖和竞价交易为社会和公众广泛认同和接受。中国恢复拍卖业虽有二十多年,但除了中拍协和各省拍协主办的“拍卖通讯”、“中国拍卖”对拍卖业态有较充分的报道之外,社会传媒鲜有拍卖交易正面的、系统的报道,而“拍卖通讯”、“中国拍卖”读者十分有限,社会和公众对拍卖交易知之甚少。为了营造良好的拍卖交易经营环境,应像澳洲那样在各级报刊、广播电视、微信微博等传媒上开辟专栏、专版,对拍卖交易定期进行广泛的宣传报道,特别是要广泛报道成功拍卖的案例及其实现拍卖标的市场价值最大化,给当事人和社会带来的利益。此外,各级拍卖协会和有条件的拍卖机构要下功夫办好自己的网站和电商平台,利用互联网的优势进行宣传。与此同时,可以设立拍卖交易宣传日,每年确定一个宣传主题,坚持开展宣传日活动,广泛向社会宣传、先容拍卖行业的常识、成就及其对社会的贡献。
        第二,拍卖机构和房产中介机构结盟,共同经营房市,实现分工协作,优势互补、互利共赢。这个理念在国内房市发展中十分适用。拍卖机构在拍卖标的的推介、招商和竞价交易,实现标的房产交易市场价值最大化方面有丰富的经验和独到的优势。而房产中介在交易房产信息征集,售前、售中、售后服务,协助买家代办购房贷款、税费缴纳、房产产权过户、登记等方面有丰富的经验和独到的优势。两个机构结成同盟会相益得彰。拍卖机构和房产中介机构结成同盟后,房产中介专职负责交易房产信息的征集、拍卖前的尽职调查,接受竞买人有关交易房产的咨询;拍卖成交后依法依规给买家提供各项便利的代办服务。拍卖机构专职负责交易房产的权属和瑕疵审核、拍卖通知发布,交易房产的推介和招商、竞价拍卖,实现交易房产的市场价值最大化;会同卖家、买家和房产中介签订销售合同,完成拍卖成交的法定程序和手续。合作经营的结果,既能改变各自等客上门的被动局面,又能实现交易房产的市场价值最大化,还能给客户提供优质服务,有利于做大做强房产拍卖市场。
        第三,为客户提供细致、贴心、周到的服务,打造房产拍卖的著名品牌。房产中介机构征集到拍卖标的后,以房产中介为主,拍卖机构配合,广泛、深入地开展拍卖前的尽职调查。按照国内房产交易的需求,主要调查清楚以下几个方面:交易房产的所有权或处分权属;标的房产的产权证及土地使用证;交易房产的瑕疵;卖家特别约定;相同地段房产交易行情;相同地段存量房房价;交易房产建筑时间及使用年限、交易房产抵押、租赁、欠费情况;房产出让合同条款;交易房产保留价;交易房产所在地段市政设施配套情况;交易房产水、电、气供应及电讯网络服务情况;小区停车服务情况;房产交易的各项税赋支出;交易房产所在小区物业管理及其费用支出情况等,为竞买人咨询提供细致、周到的服务。拍卖通知之后,以拍卖机构为主房产中介协助,接送竞买人看房,受理竞买人咨询,做好标的推介工作。拍卖成交后,拍卖机构出具拍卖成交证明文件,会同各方当事人签订出让合同。房产中介负责售后服务和客户回访工作,特别是要帮助买受人做好房产移交接收、办理证照、产权变更登记等工作,让卖家卖得舒心,买家买得顺心,充分享受到房产拍卖交易的实惠和便利。
        第四,密切同金融、税务、住建、土地等部门的联系,为客户提供代办服务。房产交易要涉及抵押贷款、契税交纳、产权过户、证照变更、产权登记、土地使用权变更等事项,卖家或买家对这些事项都不一定很熟悉,房产中介机构密切同上述部门联系,取得代办资格,就可以给客户提供全方位的服务,使他们充分享受到拍卖交易的便利。而这些代办事项也正是房产中介轻车熟路的强项。
        笔者认为,澳洲物业拍卖的成功经验还有普遍的引导意义,不但可以在开拓房产拍卖市场中借鉴,也可以在开拓二手车拍卖市场中借鉴,还可以在开拓其他交易市场中加以借鉴。

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